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　　大家好，我是苏北哥！今天是1月23日，农历腊月二十四，就在今天，南京举行✅了2025年首场土拍。

　　新年首拍，麒麟准别墅地块顺利出让，未来房价㊣㊣将超3万/㎡? 麒麟生态公园品质次新房成交价同步上涨3000元/㎡

　　今天的土拍规模不大，但意义却不小！整场土拍只出让两幅地块，一幅为鼓楼小桃园的G96地块，另一幅为城东麒麟科创园的G98地块。

　　在解读这场土拍之前，北哥必须和大家聊聊南京土拍市场惯常的推地节奏和底层逻辑，并且对比往年，今年的首场土拍有何不同！

　　首先，需要明㊣确的是，南京的新年土拍分为农历年之前的土拍和农历年之后的土拍，就其重要性和对全年土拍市场的影响而言，后者要强于前者。

　　以2024年为例，农历年以前举行过一场土拍，也是两幅地块出让，一幅是位于江宁湖熟的G92地块；另一幅位于江北研创园的G19地块。两幅地块成交楼面价只有3979-6037元/㎡。

　　说实话无论从，地块所处位置，还是地块本身的价值，2024年农历年前的首场土拍的含金量不高，地块也只属于远郊的“边角料”；而2024年农历年后的首场土拍就㊣不同了，3月8日举行，出让的三幅地块起码有两幅火爆了全南京。一幅河西北G01地块，也就如今的招商金陵序。

　　从去年11月30日首开，招商金陵序两次开盘均已售罄告终，总共开盘成交金额超过了23亿元。其项目洋房+高层的高低配产品形态，及四代宅特征明显的产品，明显打开了去年下半年南京豪宅市场的新局面。

　　同天，玄武徐庄出让的中北金基G02地块，亦是南京的标杆项目，并为2025年的城东楼市，拓展了更多的上升空间。

　　如果北哥没有记错，中北金基G02是全市第一个GX“第四代住宅”的项目，4-5F纯洋房□□□□、距离紫金山直线年城东的扛鼎项目，据说目前放风价已经超8万/㎡。

　　所以无论从哪个角度来说，2024年的农历年前和农历年后的两场“首拍”，前者的分量明显不如后者，或者说南京农历年前的土拍，通常只是“搭配和补充”的角色。

　　但是2025年的做法却大大不同！今年✅农历前年的“首拍”虽然也是两幅地块出让，但是地块的分量㊣和影响力，却是大了很多。先来看今天土拍的结果！

　　其中麒麟科创园G98地块今天是底价出让，一轮被绿城乐居建设管理集团有限公司&南京市科技创新投资有限责任公司收入囊中，成交楼面价为11463元/㎡。

　　麒麟G98地块的底价出让，这是预料之中的事，首先从昨天江苏土地官微发布的土地出让顺序，麒麟G98排在鼓楼G96之前，已经说明麒麟G98地块不是今天土拍的重点，也是一个配合的角色。

　　严格来说，麒麟G98地块不在环境优美的麒麟生态公园范围之内，它的位置位于东麒路以东，且在绕城公路以东，属于麒麟人工智能产业园和麒麟国际企业研发园范围。

　　地块周边除了产业园和研创园以外，附近基本没有成熟✅的商品房居住小区，而G98地块也是这片区域近几年来首幅出让的地块。地块周边有狮子山□□□、大山凹□□□□、小茅山等低㊣✅矮□□□、连绵的山脉，还有窦村□□□、泉水村□□□□、吉西村等村庄。城市界㊣面还是一幅乡村景象。

　　同时从地块周边的配套距离来看，G98地块距离麒麟在建的龙湖天街，以及麒麟中央公园二期的人工湖配套公建设施类型，也在3公里开外。其实日后使用起来并不方便。

　　麒麟G98地块唯一的优势在于容积率足够低，只有1.05。绝对是打造叠墅或者低密洋房的绝佳地块，今天麒麟G98被民企绿城乐居建设管理集团有限公司和城司南京创新科技投资有限责任公司，合力拿下，会否会让麒麟人工智能产业园里的首㊣个叠墅□□□□、洋房项目大放异彩，还需拭目以待。

　　但是但从麒麟G98的拿地价格来看，未来新房去化可能面临一定压力，以其11463元/㎡的㊣成交楼面价，预计未来该项目的售价将达到2.5-3万/㎡，但毕竟该片区之前没有开发过此类产品，也不乏市场会有怀揣尝鲜心理的客群会去购买。

　　土拍行情与板块房价行情总是有着潜移默化的联系！自去年12月份，麒麟G98地块公告挂牌以来，板块二手房价格出㊣现了明显变动，一些标杆次新房成交价开始创新高。

　　其中最明显是麒麟生态公园核心的仁恒城市星徽，该小区12月底成交一套106.12㎡的低楼层3房，成交总价✅为310万，折合单价达到29212元/㎡。

　　毫无意外的，仁恒城市星徽这套房源成交单价创造了该小区自去年7月份有二手房成交以来的最高价格。这套房源单价比同小区10月份成交房源单价高出3000元/㎡，比同小区7月份首套成交房源单价高出2000元/㎡

　　仁恒城市星徽房价上涨是偶然现象吗？至少北哥不这么认为，毕竟仁恒城市星徽是目前麒麟生态公园里唯一有二手房成交的品质次新房小区，且距离今天出让的麒麟G98地块也最近。

　　毫无疑问，今天土拍，鼓楼小桃园的G96地块才是主角，自从该地块去年12月份被挂出，就热度不减，圈内更是盛传将由央企金茂摘得，甚至还有坊间传闻金茂已经将G96地块的设计方案做好，只等拿地。

　　不管你相不相信，北哥一直对这种言论是持质疑态度的！今天早上9点57分左右，小桃园G96地块的土拍结㊣果出来了，被一家名为合肥瑞伦房地产开发有限公司的房企拿下，可以确定的是这是一家十足的民企！

　　由于小桃园G96地块出让，引发了2025年第一场土拍大战！从今天上午9:32开始，小桃园G96开始正式出让，激烈竞价✅随之拉开帷幕，直至9:52成交，足足㊣20分✅钟经过了㊣19轮竞价，小桃园G96终于被拿下，成交总价达到1.36亿元，成交楼面价达到29194元/㎡。

　　根据最新消息，其实合肥瑞伦房地产开发有限公司其实就是南通亚伦，关注北哥文章的粉丝对这家房企肯定不陌生。去年8月30日土拍，南通亚伦以0.4%的溢价率拿下了浦口区府板块的G21地块，后来官宣与龙湖合作开发，也就是今天的浦口四代宅项目龙湖亚伦央璟颂。

　　12月20日龙湖亚伦·央璟颂正式首开，推出6□□□□、8号楼62套房源，开盘一小时即告售罄。因此有传言称，南通亚伦与龙湖关系甚好，此次小桃园G96很可能也会交给龙湖操盘。

　　从小桃园G96地块具置来看，其东侧就是首开桃园金茂府，几乎一墙之隔！而首开桃园金茂府2024年的封神之战，让小桃园板块名㊣声鹊起，重新跻身主城顶流。

　　2024年6月29日，首开桃园金茂府首开，推出96 套房源，吸引528组购房人报名，18%的中签率创造了“近一年来的新低”。

　　后来8□□□、9月两次加推，桃园金茂府仅用三个月就实现了清盘，这份火爆行情，自然让众多房企认准了隔壁的G96就是一块稳赚不赔的地块。

　　不过G96地块和桃园金茂府所在G89地块有几点不同，首先容积㊣率低了很多，G96地块容积率仅1.25，而G89地块容积率㊣达到2.2。第二，地块规模小了不少，G96地块出让面积仅有3726.68㎡，总建筑面积仅为4658.35㎡。所以此前有传言，该地块未来只能打造2-3栋低密建筑。

　　据说此前已经有房企为G96地块量身定做了设计方案，建筑类型居然是“罕见的合院+洋房”，其中洋房仅为4层，配180㎡户型，总共26户；而合院仅为2层，配200㎡户型，总共38户。

　　说完了G96地块，北哥不得不陈述一个事实，就是2025年的鼓楼西□□□□、鼓楼北板块值得相当的关注，未来这两个㊣片区的价值可能会比肩河西，甚至超过河西。

　　从目前的市场发展的总体趋势来看，鼓楼腹地的项目几乎“开发一个火一个”，而河西项目与之相比却有些“不温不火”。

　　除了上文提到的首开桃园金茂府，去年鼓楼腹地还出现两个新项目。一个是鼓楼龙江的G16，也就是今天的金基珑樾府。去年7月31日，金基厮杀41轮，以溢价21%的代价，拿下了龙江G16地块，楼面地价达到了32571元/㎡，成为了龙江近10年来的新地王。

　　还有一个是鼓楼滨江，南京西站南侧的G51地块，2024年11月底，鼓楼滨江G51经过2轮竞拍，被绿城以7.91亿元总价拿✅下，成交楼面价20165元/㎡

　　G51容积率仅有1.05，是鼓楼滨江近10年来唯一出让的超低密地块，绿城拿地以后，很快吸引了金基的加入，项目具体也光速出炉，预计打造4-7层洋房产品，户型面积段约124-143㎡。

　　相比而言，河西项目却没有那么火，河西奥体建设G88，与鼓楼小桃园的首开桃园金茂府是同期拿地项目，如今桃园金茂府早已收官清盘，奥体建设G88还未开盘。

　　河西奥体建设G88，预计打造6栋8-17F洋房□□□□、小高层，按照项目方的说法预计2025年上半年才能和买房人见面。

　　河西南鱼背，以中海江南玖序为首的四大豪宅楼盘；鱼嘴的6大在售楼盘，热度都有下降趋势。相比而言，鼓楼西，鼓楼北却✅好像找到了南京楼市的流量密码，不仅新楼盘频出，各种优质地块集中□□□□、大量挂牌。2025年鼓楼□□□、河西谁比谁强，还真不好说了。

　　上周五，鼓楼率先举办2025南京首场土地招商推介活动，一口气拿出了6幅重磅地块，其中3块位于鼓楼滨江，2块位于幕府创新区，1块位于中央门商圈，据说近期就要开拍。6幅地块之中除了已经出让的小桃园G96，还有鼓楼滨江黄土山路低密宅地。

　　据悉鼓楼滨江黄土山路低密宅地，容积率1.05，地块东至黄土山路，西至绣球公园，北至鼓楼区特殊教育学校，用地面积12679.13㎡

　　㊣邻近明城墙的地块西侧部分建筑限高仅7米，拟打造目前主城绝无仅有的合院产品，可为高端改善需求提供更为极致的高品质住宅；东侧部分限高为12米，拟打造类似于中堃在老门东打造的高品质叠墅产品。

　　鼓楼滨江商埠街地块，北临公共路，南至庆康里，东临郑和中路，西至商埠街，用地面积约1.04公顷，现为商办混合用地，拟调整为二类居住用地

　　地块北侧一路之隔即为天妃宫小学，周边拥有路小学直属方兴分校□□□、九年一贯制力人学校等优质教育资源。

　　幕府创新区郭家山地块，位于小市街道，西至幕府南路，北至郭家山路，东和南㊣邻现状小区。用地性质为二类居住用地，占地面积2.24公顷，约33.6亩，限高60米，容积率不高于2.0

　　地块位于宝塔桥街道，东和北至老虎山，西至金燕路，南邻滨江小学，规划㊣为商业□□□□、居住□□□□、小学用地，拟调整为二类居住用地，占地面积3.2公顷，限高18米

　　地块东至中央北路，南至建宁路，规划为商办混合用地，用地面积约3.46公顷，为商办混合用地，由两个分区地块组成，容积率分别为5.5-6，建筑限高100米。

　　苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

　　1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资✅产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

　　是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。